A “cláusula de tolerância” prevista nos contratos de compra e venda de imóveis em construção já foi objeto de muitas discussões nos Tribunais de Justiça do Brasil.
A Lei nº 4.591/1964 era a principal norma que regulamentava questões envolvendo contratos imobiliários, incluindo as formas de eventual prorrogação do prazo de entrega de imóvel em construção, contudo, não previa um prazo máximo de dilação da conclusão do empreendimento.
Os fatores de imprevisibilidade (falta de mão de obra, clima etc.) são muito comuns na construção civil e podem gerar o descumprimento por parte do promitente vendedor do prazo de entrega do imóvel.
Em razão das inúmeras discussões levadas ao Poder Judiciário, em 2018, a Lei nº 13.786 flexibilizou o prazo contratual de conclusão da obra ajustado entre o adquirente e a incorporadora/construtora, prevendo a possibilidade de inclusão, nos contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel na Planta, de cláusula l estabelecendo um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para entrega do imóvel ao adquirente. A ver:
Art. 2º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 35-A, 43-A e 67-A:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Conforme se observa no dispositivo legal supracitado, para que o prazo de tolerância tenha validade no negócio pactuado entre o adquirente e o incorporador, isso deve estar expressamente previsto no contrato, de forma clara e destacada.
Além disso, se a entrega da unidade ocorrer dentro dos 180 dias corridos, o vendedor não incorrerá em hipótese de inadimplemento contratual e nem em mora.
Além da obrigatoriedade da previsão contratual, é entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que não basta ter a cláusula de tolerância expressa no contrato, sendo, ainda, imprescindível que o vendedor cientifique o adquirente sobre o prazo de prorrogação em peças publicitárias, informes e ofertas. E se durante a execução do contrato, o vendedor verificar que será necessário utilizar o prazo de tolerância, ele deverá informar o adquirente juntamente com a justificativa pelo atraso na entrega. A ver:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA DEMANDADA.
1. O Tribunal local, ao concluir pela ocorrência de ato ilícito ensejador do dever de indenizar, o fez com base na análise aprofundada do acervo probatório dos autos, sendo que a pretensão recursal exige o revolvimento de fatos e provas, procedimento vedado por esta Corte Superior, a teor da Súmula 7 do STJ.
2. A revisão da indenização por dano moral apenas é possível na hipótese de o quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não configurada uma dessas hipóteses, inviável reexaminar o valor fixado a título de indenização, uma vez que tal análise demanda incursão na seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7 do STJ. Precedentes.
3. O Tribunal local considerou válida a cláusula de tolerância de 180 dias, nos termos da jurisprudência desta Corte, porém concluiu que tal prazo não foi cumprido pela construtora. Alterar tal conclusão demandaria reexame de provas, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.
4. Agravo interno desprovido. “[…] Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.'[…]”[1]
Diante do exposto é possível concluir que a validade da cláusula de tolerância está vinculada à transparência e comunicação entre as partes. O período adicional deve estar expressamente previsto no contrato de forma clara e destacada, e o vendedor deve informar o adquirente, não apenas no contrato, mas desde a divulgação da venda da unidade (em peças publicitárias, informes e ofertas). Além disso, a notificação durante a execução do contrato, juntamente com a justificativa para a prorrogação, é crucial para resguardar o direito à informação do consumidor (adquirente).
[1] STJ – AgInt no REsp 1692891 / SP – 4ª Turma – Rel. Min. Marco Buzzi – Dje 12/09/2019.
Paulo Henrique Fernandes
Controlador Geral do BCVL – Braz, Coelho, Véras, Lessa e Bueno Advogados.
Pós-graduando em Gestão na Advocacia pelo Instituto de Pós-Graduação e Graduação – IPOG.
